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Das Mietrecht

Mit Hilfe des Mietrechts soll ein sozialer Ausgleich zwischen den Interessen von Vermietern und Mietern gefunden werden. Für den Mieter ist die Wohnung ein wichtiger Lebensmittelpunkt und für den Vermieter geht es um die optimale Bewirtschaftung seines Immobilienvermögens. Grundlage jeder mietrechtlichen Angelegenheit ist der Mietvertrag.

Er kann formlos abgeschlossen werden, wenn er unbefristet gelten soll. Ist bei einer Vertragsdauer von mehr als einem Jahr eine Befristung vorgesehen, muss der Mietvertrag schriftlich gefasst werden, um dieser Regelung Rechtskraft zu verleihen. Den Mietvertrag können auf beiden Seiten mehrere Personen oder Firmen unterschreiben. Alle Unterzeichner sind an die vertraglichen Vereinbarungen gebunden. Das gilt auch für Mitmieter, die zwischenzeitlich aus der Wohnung ausziehen.

Mietvertragsklauseln

Moderne Mietverträge werden meistens mit Hilfe von Formularen, die der Vermieter vorgedruckt mitbringt, abgeschlossen. Sie enthalten Allgemeine Geschäftsbedingungen. Handelt der Mieter als Privatperson, wird er durch mietrechtliche Bestimmungen vor Übervorteilung durch überraschende oder versteckte Klauseln geschützt. Das Mietrecht schützt jedoch nicht generell vor nachteiligen Klauseln. Die grundsätzlich gewährleistete Vertragsfreiheit findet ihre Grenze erst in der Sittenwidrigkeit einer Vereinbarung. Verstöße gegen geltendes Recht führen dazu, dass Vertragsklauseln nichtig werden.

Vertragliche Pflicht des Vermieters ist es, dem Mieter Besitz an den gemieteten Räumen zu verschaffen und die Räume in einem Zustand zu erhalten, der für den mietvertraglich vereinbarten Zweck angemessen ist. Anforderungen an Gewerberäume können andere sein als die wesentlichen Merkmale einer Wohnung. Sind im Mietvertrag keine anderen Vereinbarungen getroffen worden, gehört die Pflicht zu Schönheitsreparaturen und Durchführung kleinerer Reparaturmaßnahmen in den Verantwortungsbereich des Vermieters. Das ist auch dann der Fall, wenn eine Klausel, durch die dem Mieter die Durchführung von Schönheitsreparaturen auferlegt werden soll, sich als rechtsunwirksam erweist.

Notwendige Instandsetzungsmaßnahmen am Wohnobjekt sind immer vom Vermieter durchzuführen. Eine Kostenbeteiligung der Mieter ist nur dann zulässig, wenn durch die Arbeiten eine spürbare Verbesserung der Wohnqualität eintritt. Das könnte beispielsweise der Fall sein, wenn statt einer gesprungenen, einfachen Glasscheibe ein Thermofenster eingesetzt wird. Umlagefähig wäre lediglich der Differenzbetrag zwischen der vom Vermieter zu ersetzenden Einfachscheibe und dem Isolierfenster.

Eine Kostenbeteiligung der Mieter ist nur dann zulässig, wenn durch die Arbeiten eine spürbare Verbesserung der Wohnqualität eintritt. Das könnte beispielsweise der Fall sein, wenn statt einer gesprungenen, einfachen Glasscheibe ein Thermofenster eingesetzt wird. Umlagefähig wäre lediglich der Differenzbetrag zwischen der vom Vermieter zu ersetzenden Einfachscheibe und dem Isolierfenster.

Mietzahlung und Nebenkostenpauschale

Der Mieter ist verpflichtet, die vereinbarte Mietzahlung regelmäßig und pünktlich zu leisten. Ist im Mietvertrag neben der Miete auch noch eine Umlage der Nebenkosten vereinbart, muss der Mieter die fälligen Abschlagszahlungen ebenfalls leisten. Welche Nebenkosten im Einzelnen auf den Mieter umgelegt werden können, ergibt sich aus einer in § 2 BetrKV (Betriebskostenverordnung) ausgeführten Aufstellung. Heizkosten werden nach den Vorschriften der Heizkostenverordnung gesondert abgerechnet. Zu den allgemeinen Betriebskosten gehören neben Grundsteuer und Hausversicherung auch die Kosten der Hausreinigung.

Hauswartskosten oder Kosten der Grünflächenpflege sind umlagefähig, wenn tatsächlich entsprechende Arbeiten durchgeführt worden sind. Kosten, die der Vermieter für die Verwaltung seiner Immobilie und für Versicherungen, die er im eigenen Interesse abgeschlossen hat (Rechtsschutz) aufwendet, können nicht auf die Mieter umgelegt werden.
Der Vermieter ist verpflichtet, jährlich eine Betriebskostenabrechnung und eine Abrechnung über die vom Mieter geleisteten Abschlagszahlungen zu erstellen. Die Frist für die Abrechnung beträgt 1 Jahr. Nach Fristablauf kann der Vermieter keine Nachzahlungsforderungen mehr gegen den Mieter durchsetzen. Die Höhe der monatlich zu leistenden Betriebskostenvorauszahlung wird anhand der tatsächlich verbrauchten Betriebskosten des letzten Abrechnungsjahres festgelegt.

Mieterhöhungen nur einverständlich oder mit gerichtlicher Hilfe

Die Höhe der vom Mieter geschuldeten monatlich fälligen Grundmiete ergibt sich aus dem Mietvertrag. Die vertraglich vereinbarte Miethöhe kann nur von allen Unterzeichnern des Vertrages einverständlich geändert werden. Zusätzlich räumt das Mietrecht dem Vermieter das Recht ein, unter bestimmten, gesetzlich festgelegten Voraussetzungen die Miete im laufenden Mietverhältnis zu erhöhen. Der Vermieter darf eine Mieterhöhung verlangen, wenn die Miete unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt und seit 15 Monaten nicht erhöht worden ist (§ 558 BGB).

Auch für eine solche Mieterhöhung benötigt der Vermieter die Zustimmung des Mieters. Er muss seine Absicht, die Miete zu erhöhen, deshalb schriftlich mitteilen und ausführlich begründen. Vergleichswohnungen oder die Bezugnahme auf einen örtlichen Mietspiegel sind zulässige Nachweise dafür, dass die neu festgesetzte Miete der ortsüblichen Vergleichsmiete entspricht. Stimmt der Mieter der Mieterhöhung nicht zu, muss der Vermieter vor dem Amtsgericht Klage erheben. Ein weiterer Grund für eine Mieterhöhung ist die Umlage von für eine Wohnwertsteigerung des Mietobjekts aufgewendeten Kosten. Die wohnwertsteigernde Modernisierung muss vor Beginn der Baumaßnahmen rechtzeitig angekündigt werden. Der Vermieter muss den Mieter im Rahmen der Ankündigung auch darauf hinweisen, in welchem Umfang er Kosten auf die Miete umlegen will.
Das Ende eines Mietverhältnisses: die Kündigung
Ein Mietverhältnis kann nur durch Kündigung des Mietvertrages beendet werden. Der Tod eines der Vertragsschließenden oder die Veräußerung der vermieteten Immobilie hat keine Beendigungswirkung. Rechte und Pflichten des Mietvertrages gehen auf den Erben oder auf den Erwerber über.

Bei Mietverträgen über Wohnräume kann der Vermieter das Mietverhältnis nur aus bestimmten, gesetzlich vorgesehenen Gründen kündigen. Der Mieter kann jederzeit kündigen, muss allerdings eine Kündigungsfrist von 3 Monaten einhalten. Ein Kündigungsgrund ist immer gegeben, wenn Mieter oder Vermieter gegen vertragliche Verpflichtungen verstoßen. Zahlt der Mieter seine Miete nicht oder verweigert der Vermieter notwendige Instandsetzungsmaßnahmen, die zur Wiederherstellung der Bewohnbarkeit notwendig sind, kann eine außerordentliche, fristlose Kündigung ausgesprochen werden. Kleinere Vertragsverstöße müssen zunächst abgemahnt werden.

Ohne ein Verschulden des Mieters kann der Vermieter das Mietverhältnis dann kündigen, wenn er die Wohnung für sich selbst oder für nahe Angehörige benötigt (Eigenbedarf). Als dritten Kündigungsgrund benennt § 573 BGB die angemessene wirtschaftliche Verwertbarkeit, weist jedoch gleichzeitig darauf hin, dass die Kündigung nicht dazu dienen darf, durch Neuvermietung einen besseren Mietpreis zu erzielen.

Das Bestehen von Eigenbedarf muss der Vermieter nachweisen. Es reicht nicht aus, dass er oder ein Verwandter die Wohnung gerne hätten. Es muss Wohnraumbedarf bestehen. Will ein volljähriges Kind des Vermieters einen eigenen Hausstand gründen, oder sucht der Vermieter selbst Wohnraum, weil er nach einer Ehescheidung allein leben möchte, ist Eigenbedarf gegeben. Bedarf besteht auch dann, wenn der Vermieter oder sein Angehöriger pflegebedürftig sind und Wohnraum für eine Pflegekraft brauchen. Der Eigenbedarf muss zum Zeitpunkt der Kündigung bestehen. Fällt er zwischen Kündigungsschreiben und Wirksamkeit der Kündigung weg, bleibt der Mietvertrag bestehen.

weiterführende Links: DMB , Wikipedia

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